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Jobcenter zahlt die Miete unpünktlich – fristlose Kündigung ist möglich!

Der BGH hat mit Urteil vom 29.06.2016, Az. VIII ZR 173/15, klargestellt, dass auch bei Zahlung der Miete direkt durch das Jobcenter eine fristlose Kündigung bei unpünktlicher Mietzahlung in Betracht kommt. Zwar wird die Behörde nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, was eine Fortsetzung der bisherigen Rechtsprechung bedeutet, und den Mieter am Zahlungsverzug kein Verschulden trifft. Wenn aber im Rahmen einer Interessensabwägung eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter nicht zugemutet werden kann, weil er auf pünktliche Mietzahlung angewiesen ist, dann kann gekündigt werden. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Kredite bedient werden müssen.

Betriebskosten – Rechtsprechungsänderung des BGH!

Bislang galt: Nur wenn eine eindeutige Vereinbarung zur Übernahme der Betriebskosten – und diese mussten entweder genau bezeichnet werden oder aber auf die BetrKV oder Anlage 3 zu § 27 der II. BerechnungsVO Bezug genommen werden – dann musste der Mieter diese neben der Miete bezahlen.

Nach neuester Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 10.02.2016, BGH VIII ZR 137/15) genügt entgegen der früheren Rechtsprechung die bloße Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Damit seien immer die Betriebskosten nach § 2 BetrKV gemeint, so das Gericht. Lediglich die sonstigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 17 BetrKV müssen weiter explizit genannt werden.

Diese Auslegung wird wohl auch für Gewerbemietverhältnisse gelten müssen. Weiterhin hat man davon auszugehen, dass bei einer Änderung des Betriebskostenkatalogs die Umlage sich ebenfalls entsprechend ändert. Allerdings wird man weiterhin darauf bestehen müssen, dass nachträglich neu eingeführte Betriebskosten nur dann umgelegt werden können, wenn eine sog. Öffnungsklausel im Vertrag vereinbart wurde.

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